Bài toán về đầu tư này có liên quan đến tôi (phần tính toán Tỷ Suất Lợi Nhuận), khá hay và thực tế nên tôi đưa về cho các bạn đọc. Bên dưới có comment của tôi nhé:
Bài của Shark Hưng:
“Đầu tư Bất Động Sản (BĐS) rồi quy ra VÀNG, LÃI hay LỖ???
Có bạn **Hải
gửi một câu hỏi khá hay liên quan tới đầu tư BĐS nên tôi xin đăng cả câu hỏi và câu trả lời lên đây để các bạn cùng tham khảo!
“Chào anh. Em có câu chuyện này ko biết nên tư duy thế nào thì đúng?
Năm 2014, em mua căn chung cư hết 2 tỷ, lúc đó vàng 35tr/cây.
Năm 2022 em bán nó đi được 2,5 tỷ, bây giờ vàng 65tr/cây. Cho thuê mấy năm được tổng 500tr.
Nếu quy ra vàng, thì việc em mua nhà lúc vàng rẻ và bán nhà lúc vàng đắt, với giá đó thì sẽ là lỗ.
Nhưng nếu ko quy ra vàng, mà tính theo VND thì em lãi 1 tỷ (500tr tăng giá và 500tr tiền lời cho thuê nhà).
Nhưng chưa chắc giao dịch đó đã lãi, vì với số tiền 3 tỷ này đi mua chưa chắc đã được căn nhà như thế. Chẳng qua đồng tiền mất giá thôi.
Túm lại theo anh thì em lãi hay lỗ? Dựa vào căn cứ nào để các định lỗ lãi cho chuẩn đúng ngành BĐS?”
Chào bạn,
Câu hỏi của bạn khá hay và chắc cũng khá nhiều người “tư duy xoắn” giống bạn.
Xin trả lời theo “tư duy thẳng” như sau:
1, Bạn đầu tư (mua nhà) bằng tiền VNĐ, bạn cho thuê cũng thu VNĐ, rồi bán cũng thu VNĐ, nên đơn vị để tính toán cũng sẽ là…VNĐ nhé. Ko thể đầu tư/mua/bán bằng VNĐ rồi mang lên Forex xem đồng tiền nào lên giá hay mang ra Kitco để so giá vàng được nhé.
2, Trong đầu tư, có một cái khái niệm rất quan trọng là Chi Phí Cơ Hội – được hiểu là khi bạn đầu tư vào hạng mục này (BĐS) thì sẽ mất đi cơ hội đầu tư vào hạng mục khác (ví dụ Vàng). Tuy nhiên, tại thời điểm đầu tư 2014, bạn ko thể biết giá vàng 2022 sẽ là bao nhiêu. Nhưng có những cơ hội bạn chắc chắn biết đó là lãi suất tiết kiệm và trái phiếu chính phủ.
Chính vì lẽ đó, Lãi suất tiết kiệm luôn đc coi là chuẩn so sánh để biết bạn “lỗ hay lãi” chứ ko thể mang giá vàng ra để so bạn nhé.
3, Trong trường hợp cụ thể của bạn, tôi có nhờ a Lâm Minh Chánh (chuyên gia tài chính cá nhân) chạy giúp dòng tiền (xem bảng tính IRR đính kèm), thì bạn có tỷ suất lợi nhuận dương 5,75%, tức là có lãi, nhưng lãi này là quá thấp so với cơ hội gửi tiết kiệm (thời điềm đó lãi suất khoảng 6,5-8,2% – xem bảng). Mà gửi tiết kiệm thì lại còn có thanh khoản cao và có cơ hội nhận lãi suất kép (nếu bạn ko rút lãi định kỳ).
Kết luận:
Thương vụ đầu tư có lãi, nhưng không thành công.
Để thành công trong quãng thời gian này, bạn cần IRR khoảng 12-15%. Tức là bạn đầu tư 2 tỷ và sau 8 năm thu về 4-4,5 tỷ (gồm cả tiền cho thuê lẫn tiền lời khi bán)
Mến chào.
(Shark Phạm Thanh Hưng)”
Ý comment của LMC:
Shark Hưng đã có những ý kiến rất gọn gàng và giá trị rồi. Tôi chỉ bổ sung thêm vài con số về chi phí cơ hội.
Đầu tư BĐS trong cùng thời gian đó thì có nhiều người vẫn đạt TSLN khủng: 20% – 30% năm. Dĩ nhiên là cũng có người bị thất bại nặng nề. Trong đầu tư BĐS kiến thức, thông tin và cái duyên rất quan trọng.
Trong cùng thời gian đó (cuối tháng 7, 2014 đến cuối tháng 7, 2022), nếu đầu tư vàng thì bạn sẽ đạt TSLN bình quân = 3.79%/ năm.
( Giá vàng trên Goldprice.org, cuối tháng 7/2014 là 1300 usd/ounce. Hiện nay đang dao động ở mức 1759 usd/ounce.)
Cũng trong thời gian đó, nếu bạn đầu tư vào cổ phiếu TRUNG BÌNH trên sàn, tức là đầu tư vào quỹ chạy theo chỉ số VnIndex, thì sẽ đạt TSLN bình quân năm = 10.17%. (2014: chỉ số VnIndex cuối tháng 7: 553, 2022: 1200)
Đó là chỉ số chứng khoán đã rớt mạnh vì nhiều lý do và tâm lý. Chỉ số hồi phục thì TSLN này còn cao hơn, trung bình 12% – 15% / năm.
Cũng trong thời gian đó, nếu bạn biết chọn doanh nghiệp tốt có ROE cao, tăng trưởng lợi nhuận cao, bạn sẽ đạt TSLN rất cao.
ACB = 23.93% (4.42, 24.6),
FPT = 27.39% (12.04, 83.5),
MWG = 28.12% (8.4, 61),
PNJ = 34.10% (10.9, 114).
Các bạn lên Cafef, xem giá đóng cửa Điều Chỉnh của các cổ phiếu này sẽ rõ nhé.
Nếu bạn chọn không đúng Doanh nghiệp, chọn phải cổ phiếu có ROE thấp, không tăng trưởng lợi nhuận thì nắm giữ dài hạn sẽ không đạt TSLN thấp, thậm chí thua lỗ.
Thân ái,
Lâm Minh Chánh/ Chú Ba Tài Chính
Bài viết được tôi chia sẻ trên trang Facebook cá nhân ngày 31/07/2022. Các bạn thả tym rồi vào trực tiếp bài của Shark Phạm Thanh Hưng, link nằm trong comment đầu tiên của bài viết này nhé: https://www.facebook.com/LamMinhChanh/posts/5346835075403940
